Không có phản hồi

CIEM chỉ ra tám xu thế phát triển của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua hơn 30 năm, kể từ năm 1986. Đây là thị trường phát triển muộn nhất trong các phân mảng thị trường trong nền kinh tế Việt Nam. Đến nay, một số xu hướng mới trong dòng chảy của thị trường bất động sản đã được định hình.

CIEM chỉ ra tám xu thế phát triển của thị trường bất động sản

PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), chỉ ra 8 xu thế phát triển của thị trường bất động sản hiện nay.

Một là xu hướng phát triển các đại đô thị như Hà Nội – Hải Phòng – Hạ Long; TP.HCM – Biên Hòa – Thủ Dầu Một – Long An; Đà Nẵng – Hội An – Điện Bàn; Nha Trang – Cam Ranh.

Hai là các khu đô thị mới – thông minh – thiết kế tổng thể như TP. Thủ Đức, Ecopark, TP thông minh Bắc sông Hồng…

Ba là các đại resort như Phú Quốc, Vân Đồn, Hồ Tràm, Hạ Long, Sầm Sơn, Nhơn Hội.

Bốn là các khu liên hợp khu công nghiệp – đô thị như Tràng Duệ (LG), Bắc Ninh (Samsung), Thái Nguyên (Samsung) và tiếp đến là các địa bàn của đối tác Apple…

Năm là các khu đổi mới sáng tạo – công nghệ cao như Quang Trung, Láng Hòa Lạc, Đà Nẵng.

Sáu là các khu đô thị biệt thự cao cấp. Việc hình thành các khu đô thị siêu sang đang ngày càng được khẳng định.

Bảy là các tòa nhà – căn hộ siêu sang, tạo ra quan niệm khác về chất lượng sống.

Tám là các khu phố cổ – phố cũ được chuyển đổi công năng, hình thành nên các tòa nhà liên hợp. Các chuỗi khách sạn hạng sang được xây dựng tại các khu phố cổ đang thay thế các căn nhà phố và tiếp tục được phát triển.

Theo ông Chung, nguyên nhân các động lực thúc đẩy của xu hướng mới đối với thị trường bất động sản trước hết là do tầng lớp trung lưu phát triển mạnh dẫn đến nhu cầu dịch chuyển dần.

Bên cạnh đó, các sản phẩm giá thấp và nhà ở xã hội được tăng cường. Mặt khác, nhu cầu bất động sản cao cấp và siêu sang cũng được định hình.

Tiếp đến là nhu cầu phát sinh, phát triển tất yếu sẽ hình thành nên xu thế. “Sự gia tăng của nhóm người trung lưu, cùng với việc cơ cấu sản phẩm bất động sản dịch chuyển ra hai đầu, đó là nhu cầu bất động sản siêu sang hình thành, ông Chung nhận định.

Ngoài ra theo ông Chung, do nền kinh tế hội nhập, độ mở cao, nguồn lực vận hành vào kéo theo quá trình đô thị hóa, Việt Nam là điểm đến thay thế Trung Quốc, các đối tượng cao cấp dịch chuyển đến.

Ông Chung cho rằng, khi nguồn vốn vận hành vào nền kinh tế Việt Nam ngày càng lớn tính trên một chủ đầu tư, quy mô dự án và quy mô công trình lớn sẽ kéo theo quy mô bất động sản gia tăng.

Kết quả, các công trình hạ tầng lớn ra đời, kéo theo những thay đổi lớn về tiếp cận thị trường, quy mô thị trường và giá trị bất động sản. Đặc biệt, xu hướng tăng giá trị trên một đơn vị sản phẩm gắn liền với sự gia tăng giá trị của bất động sản dưới tác động của phát triển cơ sở hạ tầng.

3 Bình luận

Diện mạo thị trường bất động sản 2020 dưới góc nhìn chuyên gia

Năm 2019 sắp khép lại với những diễn biến khá trầm lắng của thị trường bất động sản khi nguồn cung và giao dịch đều sụt giảm so với 2018. Năm 2020, diện mạo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ra sao? Phân khúc nào sẽ lên ngôi trong năm tới?

Thị trường bất động sản 2020 không có nhiều biến động

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) dự báo thị trường bất động sản năm 2020 sẽ không có nhiều biến động. Nhu cầu về nhà ở tiếp tục gia tăng, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.

Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, nguồn cung nhà ở duy trì ổn định, nguồn cung mới vẫn chủ yếu ở phân khúc trung cấp, giá bất động sản tăng 1-2%. Tại TP.HCM, nguồn cung bất động sản nhà ở giảm do không có nhiều dự án mới được phê duyệt triển khai, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở giá thấp, giá bất động sản tăng 4-5%.

Chân dung người đàn ông trẻ mặc vest xám, sơ mi trắng.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị
trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Đối với thị trường bất động sản đất nền khu vực các tỉnh miền Đông Nam Bộ, sau diễn biến vụ việc Công ty Alibaba, công tác quản lý của chính quyền chặt chẽ hơn, khó có dự án mới ra hàng. Nhà đầu tư và người tiêu dùng đều e ngại việc mua – bán bất động sản đất nền. Do đó, dự báo nguồn cung và lượng giao dịch đất nền có thể sụt giảm mạnh.

Với bất động sản du lịch tại một số địa phương như: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Kiên Giang, … dự báo thị trường sẽ tiếp tục chững lại, trầm lắng hơn so với giai đoạn 2017-2018.

Bất động sản du lịch sẽ là điểm nhấn

Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Hội đồng quản trị CEO Group cho rằng với quy mô dân số 100 triệu, cơ cấu dân số có khoảng 55 triệu người độ tuổi từ 15 trở lên, tầng lớp trung lưu chiếm khoảng 30 triệu dân, dự kiến tăng lên 40 triệu vào năm 2025. Đây được coi là nguồn cầu lớn của thị trường nhà ở. Các phân khúc đều có cơ hội trước nguồn cầu này.

Bất động sản du lịch có thể coi là một trong những điểm nhấn của năm 2020 bởi du lịch được Chính phủ xác định là ngành mũi nhọn. Phát triển du lịch là lĩnh vực vừa sức với người dân và doanh nghiệp, là công cụ quan trong để điều chuyển dòng tiền từ nơi giàu sang nơi nghèo, phát triển hạ tầng, cảnh quan khu vực.

Chân dung người đàn ông đứng cạnh logo thương hiệu phía sau lưng.
 Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Hội đồng quản trị CEO Group

Theo ông Bình, những năm qua bất động sản du lịch Việt Nam phát triển mạnh mẽ nhưng nếu nhìn vào top 4 khối ASEAN, Việt Nam vẫn còn bé nhỏ. Chi tiêu bình quân cho du lịch ở các nước này lên tới trên 1.000 USD nhưng nước ta mới chỉ dừng lại ở mức 800-900 USD.

Ông Bình khẳng định du lịch và bất động sản du lịch vẫn còn dư địa rất lớn để phát triển. Chủ tịch Hội đồng quản trị CEO Group mong muốn chính phủ và các bộ ngành tiếp tục tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn về pháp lý, chính sách nhằm thúc đẩy du lịch phát triển. Trong tương lai, Việt Nam cần đa dạng hóa cơ cấu khách du lịch quốc tế đến Việt Nam, cần hướng đến nhóm khách Âu, Úc… – vốn là nhóm khách chi tiêu nhiều và có khoảng thời gian lưu trú dài hơn.

Bất động sản công nghiệp sẽ cất cánh

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng bên cạnh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thì bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng thị trường trong trung và dài hạn. Hiện Việt Nam đang được biết đến như một trung tâm công nghiệp mới nổi đầy hấp dẫn ở Đông Nam Á. Sức hút của bất động sản công nghiệp Việt Nam đến từ nhiều yếu tố.

Thứ nhất, với vị trí địa lý thuận lợi, Việt Nam là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước châu Á qua cảng Cát Lái và hàng xuất khẩu sang Mỹ và EU qua khu vực cảng Cái Mép – Thị Vải. Do đó, Việt Nam có tiềm năng to lớn phát triển các cảng biển sâu trên cả nước, là cơ sở cho xuất nhập khẩu hàng hóa các ngành công nghiệp, logistics phát triển.

Người đàn ông lớn tuổi, đầu hói, mặc vest đứng trên bục sân khấu, cạnh giỏ hoa lớn.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Thứ hai, quá trình tham gia vào các hiệp định thương mại tự do buộc Việt Nam liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh. Thực tế này đã thu hút ngày càng nhiều dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào, tạo động lực cho phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics phát triển. Hiện môi trường đầu tư, những thay đổi về cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hải quan, tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp trong việc thông quan hàng hóa ngày càng cải thiện. Đây là cơ sở thu hút mạnh mẽ dòng vốn FDI thời gian qua.

Thứ ba, kết quả nhiều cuộc khảo sát cho thấy Việt Nam đang có chi phí sản xuất dưới 1 USD/giờ, thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn Trung Quốc. Chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so với Thái Lan và thấp hơn 10% so với Indonesia. Đây là một trong những nguyên nhân thu hút dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam thời gian gần đây.

Trong khi đó, lợi nhuận thu được từ việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam có thể đạt 11-12%, là mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực.

Thứ tư, chiến tranh thương mại Mỹ – Trung khiến làn sóng dịch chuyển cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài tại Trung Quốc và cả doanh nghiệp Trung Quốc sang các nước khác, trong đó có Việt Nam diễn ra mạnh mẽ. Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang được hưởng lợi từ cuộc chiến này.

Bình Nguyên

1 phản hồi

Cocobay Đà Nẵng dừng cam kết lợi nhuận 12%/năm, khách hàng tự chọn giải pháp xử lý

CTCP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (tên mới Tập đoàn Empire) vừa có thông báo gửi khách hàng liên quan đến hoạt động khai thác, vận hành tổ hợp Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở (condotel) Cocobay Đà Nẵng. Chủ đầu tư cho biết khung pháp lý của condotel đến nay vẫn chưa được quy định cụ thể, hoạt động kinh doanh còn nhiều bất cập, thủ tục pháp lý địa phương còn nhiều vướng mắc gây ảnh hưởng đến hoạt động khai thác, vận hành.

Đồng thời, kể từ ngày 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Empire buộc phải chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận 12%/năm. Khoản thu nhập đã cam kết đến ngày 31/12/2019, công ty đã chi trả (không thu hồi) và sẽ tiếp tục chịu trách nhiệm chi trả cho chủ sở hữu. Do đó, Empire Group đề xuất các giải pháp hợp tác tiếp theo thay thế phương án cam kết lợi nhuận.

xuphatcocobay-sjhi-4792-1574646949.jpg

Cocobay Đà Nẵng dừng cam kết lợi nhuận. Ảnh: CĐT

Phương án tiếp tục hợp tác

Chủ đầu tư đưa ra lựa chọn chuyển đổi từ condotel thành căn hộ chung cư (được quyền ở) với phí chuyển đổi dự kiến 15% trên giá mua bất động sản theo hợp đồng đã ký. Chủ đầu tư được toàn quyền sử dụng và sở hữu nhà ở lâu dài; để ở hoặc tự tổ chức kinh doanh. Việc hợp tác nhằm chia sẻ lợi nhuận theo nguyên tắc ký hợp đồng tối thiểu 3 năm với thu nhập cố định hàng năm; sau 3 năm có thể tiếp tục hợp tác hoặc chấm dứt. Chủ sở hữu được hưởng chính sách 15 đêm nghỉ.

Nếu vẫn giữ là loại hình condotel như cam kết, khách hàng không phải nộp phí chuyển đổi, không được ở. Thay vì được cam kết lợi nhuận 12%/năm, chủ sở hữu giao lại căn hộ để đơn vị vận hành duy trì hoạt động, theo nguyên tắc ký hợp đồng 10 năm kể từ ngày 1/1/2020. Ba năm đầu, chủ sở hữu nhận thu nhập cố định theo mặt bằng chung của thị trường. Bảy năm tiếp theo, thu nhập được chi trả cố định hoặc hưởng tỷ lệ 80% phần lãi từ hiệu quả kinh doanh. Sau 10 năm, chủ sở hữu có thể tiếp tục hợp tác hoặc tự tổ chức kinh doanh. Chính sách 15 đêm nghỉ vẫn được áp dụng trong trường hợp này.

Chủ đầu tư cũng cho biết, các chủ sở hữu tiếp tục đồng hành và hợp tác sẽ có quyền mua ưu đãi các sản phẩm bất động sản mới của dự án, được tính ngay thu nhập cố định theo thỏa thuận mới trong 3 năm đầu tiên được chiết khấu vào giá mua. Ngoài ra, khách hàng được chiết khấu 5% trên bảng giá công bố của đơn vị bán hàng do Empire Group chỉ định.

Phương án thanh lý hợp đồng để tự kinh doanh, chuyển nhượng

Đối với nhà ở liền kề khối Boutique, Garden Bay, chủ sở hữu được nhận bàn giao nhà ở liền kề, sử dụng đất và tài sản trên đất lâu dài theo Luật nhà ở. Chủ sở hữu được quyền sử dụng tài sản để kinh doanh hoặc ở. Chủ đầu tư đảm bảo điều kiện để chủ sở hữu kinh doanh.

Đối với khối căn hộ khách sạn, Empire Group khẳng định thời gian sử dụng lâu dài. Ngay sau khi Nhà nước có quy định về loại hình condotel, chủ sở hữu sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu condotel theo đúng quy định.

Chủ sở hữu sử dụng nhà ở liên kết, condotel để kinh doanh thì phải đóng một khoản phí nhất định.

Thanh lý hợp đồng, hoàn lại tiền

Với trường hợp này, Empire sẽ trả lại nguyên gốc theo giá trị tài sản ghi tại hợp đồng sau khi khấu trừ (1) chi phí hỗ trợ lãi suất ngân hàng: (2) chi phí hoa hồng đại lý bán hàng; (3) chi phí trả nợ trước hạn của khách hàng; (4) phí phát hành bảo lãnh nhà. Thời hạn chi trả tiền thanh lý chậm nhất đến 30/9/2020. Trong thời gian chủ sở hữu chưa nhận được tiền thanh lý sẽ được tính lãi suất 10%/năm cho đến ngày được nhận tiền.

Ngoài 3 giải pháp trên, khách hàng có thể xem xét và đề xuất các giải pháp khác phù hợp điều kiện thực tế. Chủ đầu tư bày tỏ mong muốn cùng khách hàng giải quyết các nội dung đề xuất đã nêu trong năm 2019 để năm 2020 có thể triển khai thực hiện.

Qua số điện thoại Trung tâm dịch vụ khách hàng của Tập đoàn Empire, nữ tổng đài viên cho biết đã tổ chức hội nghị khách hàng vào ngày 16/11 và gửi văn bản các phương án giải quyết quyền lợi qua email vào ngày 23/11. Đồng thời, theo vị này, cam kết lợi nhuận 12%/năm sẽ được thực hiện đến hết năm 2019 và từ năm 2020 sẽ triển khai phương án mới theo 4 phương án đã được nêu, tùy theo quyết định của khách hàng.

Dự án Cocobay Đà Nẵng được khởi công vào giữa năm 2016, chia thành nhiều giai đoạn đầu tư. Tổng diện tích dự án khoảng 31 ha, bao gồn nhiều loại hình bất động sản như biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng, condotel và tiện ích như rung tâm hội nghị, phòng chăm sóc sức khỏe, nhà hàng, khu vui chơi giải trí…

Thời điểm ban đầu, Empire cam kết lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm đầu tiên với khách hàng sở hữu condotel. Trong quá trình xây dựng, dự án này cũng nhiều lần bị thanh tra và xử phạt do sai phạm về xây dựng, tự tăng diện tích quy hoạch….

Contact Me on Zalo